作者:楊官華先生
2017-03-27
合久必分新辣招

香港政府為打壓樓價升幅,從2010年十月份第一次出辣招用政策打擊樓市,筆者那時候在深圳羅湖口岸設有分行,記得那時的曾特首把內地人士可透過買香港物業換取身分證的門檻提高,投資移民由650萬港幣調升到1000萬港幣,之後每年及每屆政府都不斷加辣,DSD、BSD、SSD、附加印花稅、額外印花稅、買家印花稅等,到今天2017年總共出了13次打壓樓市政策,但樓價遇到辣招就像火上加油,越升越有,政府透過壓縮成交量的政策,希望樓市成交量急速委縮,但是成交量越少,成交價越創新高;有人說政府出辣招迫抄家從良變成鎖定利潤抄家高位出貨賺個盤滿盆満。其實政府好心做壞事,就像當年(1997)政府 “口術”每年供應8萬5千個單位的房屋政策,急升變急跌,香港從1998年至2004年樓市呈下跌週期樓價下跌超過7成,連續七年跌市令到很多負資產業主破產人生跌到谷底,今天香港樓價全世界最貴,政府希望樓市軟著陸,希望不要像1997年樓市泡沫爆破,欲再出辣招,江湖傳聞政府短期有機會修例一份合約連購多間物業慳稅,出招堵塞印花税法!一份合約慳稅快將成歷史...以上傅聞政府未經證實還未公佈,但新一屆行政長官選舉已經塵埃落定,新上任女特首正在準備管理班子,相信短期內(1個月內)未必出招。

筆者同大家分析一下什麼是一張樓契可以買幾個單位,原理是這樣,政府房屋政策沒有規定一層樓的面積限制,一個人名字可以買一個單位一萬呎沒有問題,但是在這一年因為政策關係,香港巿民首次置業可以節省約十多個百分點印花稅,一位客人購買多個單位用一張樓契去持有才忽然流行,從前這些大面積大額成交,通常會用有限公司持有,方便買賣管理,今天發展商看到市場有需求(政策漏洞),把原來住宅物業一層樓4個單位變成一張契,那即時節省印花稅成本,舉一個例子,一梯四伙,每個單位實用面積800呎,每呎港幣兩萬元,800呎即每個單位1600萬成交價,4個單位$6400萬港幣,用首置客身分買入物業厘印費4.5%樓價,6400萬印花稅即$288萬,如果分成4個單位買,第一個用首置配額,樓價1600萬,4.5%印花稅,即厘印費72萬,另第二個物業是15%即240萬印花稅,加上第三及第四個物業巳經合共720萬,4個單位的稅項已經是792萬,簡單說分四張契印花稅要支付792萬,而一張契印花稅是288萬,用上首置這方法可以節省$504萬印花稅,所以近期一手樓出現以上情況很普遍。以上是合契,筆者再介紹一下分契樓。

其實如果大家記得1997年前樓市興旺的時候,也有類似情況出現,情況相反就是很多唐樓做分契,但目的不是省稅,目的是把樓價總銀碼縮細,一個700呎唐樓單位一開二,變成350呎一個單位,那樓價自然少一半,例如土瓜灣13街及深水埗及大角咀及油尖旺唐樓都可以找到分契樓足跡。2017年新政府如何推出新辣招拭目以待。
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世紀21中華物業董事
楊官華先從事地產行業15年,現為香港專業地產顧問商會副會長,旗下世紀21中華於2003年正式加盟世紀21地產集團,目前員工逾100人,多年來秉承「以客為專 服務至誠」的理念,為每一位客戶提供專業及最全面的優質服務。
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