作者:楊官華先生
2019-02-27

2019年東京23區地價升幅 

日本201951日之後落成的新樓,製造年份不會是平成31年(西元2019年),因為日皇明仁將於今年430日退位,翌日51日由皇太子德仁親王繼位,即將會有新的年號誕生,正式結束31年的平成歷史。

筆者看好日本東京大阪房地產週期的黃金十年升幅,特別是今年會有新年號,緊隨其後是G20高峯會議,筆者2013年到東京創業親眼見證到日本樓市V型反彈從谷底回升,馬上回顧一下過去5年,從2013年到2018年東京23區的地價升幅。

根據日本財務局數據顯示東京23區近5年地價升幅區域如下:

東京

1 .港區    5年上升92.5%

2 .中央區    5年上升90.8%

3 .千代田區    5年上升84.7%

4. 涉谷區    5年年上升55.6%

5. 台東區    5年上升52.1%

6 . 文京區    5年上升47.7%

7. 目黑區    5年上升45.9%

8 .品川區    5年上升43.8%

9. 墨田區    5年上升33.6%

10. 豐島區    5年上升33.3%

11. 北區    5年上升29.3%

12. 江東區    5年上升28.5%

13. 足立區    5年上升26.5%

14. 新宿區    5年上升25.1%

15. 世田谷區    5年上升20.6%

16. 中野區    5年上升19.9%

17. 杉並區    5年上升16.3%

18. 板橋區    5年上升16.2%

19. 大田區    5年上升15.6%

20. 葛飾區    5年上升14.8%

21. 江户川區    5年上升13.9%

22. 練馬區    5年上升11.6%

23. 荒川區    5年上升10%

根據以上數據顯示過去五年東京23區升幅跑贏大市的是「港區」,其升幅接近一倍,而東京首3位最貴地價分別是第一位是「中央區」,平均每平方米601萬日圓(約每呎地價39,000元港幣),第二位是「千代田區」,平均每平方米490萬日圓(約每呎31,800元港幣),第三位是「港區」,平均每平方米388萬日圓(約每呎25,200元港幣)。上述資料或多或少有些滯後,但5年前香港人投資東京房地產的朋友,看完上面的資料,各區升幅比較「不中亦不遠矣」。

上述每平方米地價只是土地面積的每平方米的售價,並沒有包括土地上面的建築物的價格。假設「港區」的土地面積是100平方米,每平方米價格是39,000元港幣的話,那麼100平方米土地的價格便是3,900萬港元,如果這塊土地可以建5層高大廈,每層假設80平方米,那麼5層就是400平方米,即每一層持有土地的比例是1/5,每層是80平方米,即每平方米的平均地價是97,500元(每呎約9,000元港幣),上述價格沒有計算建築成本以及利潤和銀行貸款利息等雜費。

今年東京有機會放寛合法民宿的居住日數,相信未來會正面影響個別地區房價上漲走勢,數據顯示有些低水地區例如「新宿區」過去五年才升25%,值得睇高一缐,認真是低水位置,大家拭目以待。查詢www.c21-tokyo.com

 

2017年世界傑出青年華商

亞洲知識管理學院院士

香港專業地產顧問商會副會長

香港專業教育學院顧主委員會委員

香港僱員再培訓局地產代理界別-技術顧問

世紀21中華物業(香港、日本、澳門)創辦人

香港華記茶餐廳(日本)創辨人

世紀21中華物業董事
楊官華先從事地產行業15年,現為香港專業地產顧問商會副會長,旗下世紀21中華於2003年正式加盟世紀21地產集團,目前員工逾100人,多年來秉承「以客為專 服務至誠」的理念,為每一位客戶提供專業及最全面的優質服務。
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