吐股換Yen變磚頭 - 專家論市 - 世紀21香港
作者:楊官華先生
2018-02-02
吐股換Yen變磚頭

今天是東京今年下第二場大雪,筆者身在東京非常寒冷,而香港樓股就非常熾熱,踏入2018年2月份香港樓股創新高,近期筆者出席很多飲宴及商會新春團拜聯誼活動,順便推廣自己的2018年新書「宜居日本」,很多朋友說,自己股票高位吐現止賺,想吐股換樓換投資版塊。但是香港剛於2018年1月18日立法局正式通過15%新辣椒印花稅,在香港置業成本增加,本來想在香港買磚頭,政策間接令到香港資金流向外國物業市場,而日本東京及大阪正是香港人非常熱愛的地方,去年平均4位港人就有一位去了日本旅遊,而投資日本房地產有匯價風險需要注意,有些資深投資者近期見日圓走勢強勁,把部分股票放售吐現買入大量日圓博升幅同時再用部分資金買日本磚頭,希望能夠賺樓價升幅及匯水升值一舉兩得。好多朋友都會經常過問筆者現在2018年日本房地產有什麼地方值得投資及投資什麼項目,筆者標準答案,Location肯定是東京及大阪一二缐地區,而地產項目通常是投資小全幢大廈(10層樓以下)值博率最高最具投資價值。

用日本政策來推測一下未來升幅比較有前景的地產項目。2018年6月份日本政府開放政策,任何住宅可以經營做民宿(最長180天),舒緩日本酒店不足的壓力,在這樣的情況下很多時候投資者為了增加收入會把收租物業(大部分單身公寓)變成民宿。在正常推測下收租物業租金回報上升樓價自然向上,但必須留意民宿同時競爭馬上大大提升,通街啲人都做民宿爭租客,如果是單身公寓,特別是一些大廈管理明文規定不能做民宿的物業,切記以身試法,因為大廈管理嚴禁做民宿B&B根本上很難僥倖經營B&B下去,所以如果真的要投資日本樓做民宿,首要條件是大廈管理處容許業主經營民宿,這類大廈升幅看高一缐。

而針對這類民宿投資有五大要點
1)   大廈管理處容許做民宿
2)大廈有電梯
3)大車站附近(距離車站十分鐘內)
4)近旅遊名勝景點
5)購全層或全幢(方便管理)

投資日本民宿最主要一點是位置好及購入全層或全幢(避免投訴噪音),除了方便管理外,全層可以引入一些主題設計房間及設備,令到旅客賓至如歸會吸引到口碑及回頭客。當然最重要在日本找到一家可以信賴的不動產公司及有完善托管服務的公司協助,自然安心又放心!

世紀21中華物業董事
楊官華先從事地產行業15年,現為香港專業地產顧問商會副會長,旗下世紀21中華於2003年正式加盟世紀21地產集團,目前員工逾100人,多年來秉承「以客為專 服務至誠」的理念,為每一位客戶提供專業及最全面的優質服務。
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