投資日本全幢物業必勝錦囊 「一地兩檢」 - 專家論市 - 世紀21香港
作者:楊官華先生
2018-01-22
投資日本全幢物業必勝錦囊
「一地兩檢」

香港樓價全球最貴,近期港人流行海外投資物業,足跡遍及全世界,當中全球最宜居亞洲城市第一位東京及第二位大阪更是港人熟悉的地方,根據2017年香港旅發局公布港人去日本超過200萬人次,每四名香港人就有一個去日本旅遊,早幾年前港人買日本樓流行投資單身公寓,近年港人投資日本房地產漸趨成熟,投資金額加碼購買東京大阪全幢物業,一個東京大阪市區4-5層高的全幢物業入場費祇是港幣600萬起,價格等於香港市區的一房單位價錢(香港一房等於日本一幢),而小全幢物業更擁有一個地舖,租金回報5厘起,部分更有十厘以上十分吸引。究竟怎樣選擇合心水的全幢物業,聽聽日本樓專家楊官分享心得。

「一地兩檢」
1.地點Location
地點最為重要,東京都大阪府京都府的一缐地區適合投資,切忌貪平購入遍遠地區,小全幢一般分2類,第一類是5樓以下無升降機、1983年后較易做到物業按揭貸款,如果full pay可以購買樓齡30年以上物業,一般二手中古物業價格通常可以用麵粉價錢購買到麵包(樓價平過建築成本)一般小全幢上車樓價大約600萬港元起,小全幢即類似旺角、上環的5層高大廈,1梯2伙連地舖,如果需要做銀行貸款地段必需要好,第二類一千萬港幣以上,樓高6至10層或以上有電梯,選擇地點最好是一二線地區,性價比相對高,一般連租約有租客可繼續收租,回報率約5至10厘視乎地區(一般是位置越好回報越低)。

2.「檢」查濟證及重建「檢」驗
兩檢問題,投資東京或大阪全幢大廈最大區別是東京地區的全幢大廈一般會乎合法例的建築基準法,有檢查濟證(類似香港入伙紙)而大阪地區小全幢大廈沒有檢查濟證很普遍(不能承做銀行貸款)沒有檢查濟證原因是違規建築或是僭建,原本祗能蓋實用面積3000呎,違規加大到4000呎,或是車房改成商鋪都不能拿到檢查濟證(入伙紙)重建時需乎合原來地積比例才能可以取得檢查濟證。
投資全幢物業最重要之一是考慮符合重建「檢」驗(土地連接大路2米濶4米寛標準)具備全幢重建價值售價可以相差很遠,土地需選擇永久業權。
最好中長線持有,如5至10年待樓市升幅可享更大升值回報,全幢物業具重建價值,可讓下手買家有更大發展投資空間。

投資全幢大廈必需親身飛去現場睇樓

建議香港人到日本買全幢物業必須親身飛到當地睇樓,親眼看到感覺最實在,順道去當地物業中介公司了解售後服務及到當地銀行查詢,因為在香港投資物業收租有很多學問,日本也是一樣,例如同一條街都有分陰陽街(陽街人流暢旺,陰街人流稀疏)租金價值相差甚大。去到物業所在地,檢查正確地址,全幢物業信箱及留意水牌(各層樓租客名稱及資料)特別是投資大阪地區看現場是非常重要,因為大阪色情事業蓬勃有很多風俗店(色情場所)。做足功課明白投資風險自然勝人一籌。

世紀21中華物業董事
楊官華先從事地產行業15年,現為香港專業地產顧問商會副會長,旗下世紀21中華於2003年正式加盟世紀21地產集團,目前員工逾100人,多年來秉承「以客為專 服務至誠」的理念,為每一位客戶提供專業及最全面的優質服務。
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