作者:楊官華先生
2017-11-23
日本買樓小心新地

筆者近期在各大小日本物業投資的展覽活動上經常被投資者問到如果我祗有一注資金去投資日本房地產,買東京好仰或買大阪好?筆者近五年在日本的物業成交量過千宗數,根據經驗過去紀錄成交量比例東京佔七成多,大阪佔兩成,其它區佔少數,香港投資者問這個問題,其實這個問題內的問題真正是問買邊度風險低,樓價未來升幅高。如果是回答內地朋友,筆者通常答投資北京好仰或上海好,內地朋友自然明白,因為內地投資者注重能夠移民拿到身分及走資。香港人注重投資回報及升值潛力。

根據2017年首三季東京大板各區樓價升幅,東京區域的平均升幅面比較大阪地區多,意思係東京有幾個大地區樓價同時升值互相影響,而大阪升來升去都是大阪中央區,如果用P.R.I.C.E(人口上升,租金回報,基礎建設,日圓匯率,經濟增長)計算未來東京及大阪升值潛力因素,可以說一個近一個遠,近有東京2020奧運倉,遠有大阪夢州蓋賭場,最好可以東京及大阪分散投資,看一下五年后邊度食湖先,如果冇時間深入了解,衹有一注資金又想入場穩坐钧魚船那衹有先去東京投資,原因是當今世界四大灣區,紐約大灣區 ,舊金山大灣區 ,東京大灣區 ,粵港灣大灣區,目前世界4大灣區GDP之首是日本東京大灣區。

東京灣3.68萬平方公里,每年GDP東京灣有1.8萬億美元生產值,而世界500強企業總行東京灣就有60間,總數比三藩市灣及紐約灣加起來還要多,筆者日本公司總部在東京,分行在大阪。坦白說筆記沒有水晶球,很難預測五年之後邊度升幅跑贏大市,但東京是日本首都重鎮,相對比較穩,特別係近期又很多人看電視節目介紹買日本樓,其中有主持人教路買日本樓越平越好,筆者不敢認同,其實買日本樓切忌貪平,貪平中伏機會高,筆者近日就收到有些投資者太衝動,沒有貨比三家,買了大阪的單身公寓位置近一些色情埸所附近的物業很後悔。
筆者今年初在日本的香港華記茶餐廳認識到一位食客,這位香港人來日本居住近廿年,自稱日本色途老馬,滔滔不絕地把日本所有不同類型的風俗店告訴筆者,因為太三級不能盡錄,簡單說東京大阪風俗店最大分別是,大阪是開放式可以看到的,東京是密封式看不到的。大阪開放式類似荷蘭阿姆斯特丹的廚窗女郎,但大阪更開放廚窗沒有玻璃隔離,冇遮冇掩一看便見,特別是凡大板地區有新地二字,投資者務必小心,因為大阪地區色情埸所都有新地二字,例如「飛田新地」「松島新地」「尼畸新地」全部為開放式色情架步,特別是買來渡假的一戶建(2-3樓高木屋)如果買錯在風俗店旁,一家老小去大阪渡假真的很尷尬。

所以大阪有些地區受制於風俗店範圍,升幅是會有影響的!所以香港可以買新地樓,大阪千萬不要買新地區。

香港專業地產顧問商會-副會長
2017世界傑出青年華商
亞洲知識管理學院-院士
世紀21中華物業(日本、香港、澳門)創辦人
香港華記茶餐室(創辦人)
楊官華
世紀21中華物業董事
楊官華先從事地產行業15年,現為香港專業地產顧問商會副會長,旗下世紀21中華於2003年正式加盟世紀21地產集團,目前員工逾100人,多年來秉承「以客為專 服務至誠」的理念,為每一位客戶提供專業及最全面的優質服務。
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