作者:李峻銘先生
2017-07-21

2017年下半年 樓市展望

2017年又過了一半,上半年樓市依然活躍,尤其是一手住宅新盤,售出差不多近萬個單位,估計今年全年會售出超過18,000個新盤,是2008年以後的新髙數字。 樓價在多重辣招下,2017年上半年樓價仍然勁升,樓價指數在2016年底的144.28升至7月的159.56半年間升幅已達10.6%。筆者在今年初時,已估計今年樓價的升幅可能達到15%,相信下半年的升幅雖然放緩,但再升5%不足為奇,筆者仍然維持今年全年升幅15%的估計。

理論上美國本年已經加息兩次,12月也可能再加息,但聯儲局又傳舉棋不定一時攞出「鷹」派言論,又話縮表,又話加息;一時卻又攞出「鴿」派言論,又話通脹未達預期,美經濟仍然存在風險,加息縮表的機會,又大打折扣。無論如何,雖然美加息兩次,香港的資金仍然異常充裕,不但未有跟加息,連同業拆息的市也風平浪靜,息口完全沒有影響。

除了息口因素,供應量也是樓價的關鍵因素,雖然供應的確在不斷上升,但幅度只能漸進,發展商推售也會按購買力而定,下半年的銷情會比上半年減慢,在樓市牛三的時期,希望供應增加,推跌樓價機會很微。

至於辣招方面,新政府剛上場,再推激烈的辣招機會不高,即使有新政策推出,筆者也冀新政府有新思維,去調整辣招,釋二手住宅的供應,重建置業階梯,化解辣招的不良副作用。

另外特朗普上場後,一改對中國的敵對態度,頻向中國送秋波,更稱習近平為好朋友,似乎北韓問題一天未解決,美國仍要看中國的臉色,除非特朗普決反面,與北韓開戰,否則中美關係今年暫時危機不大,樓市自然安全。

目前樓市的隱憂是成交越來越集中於一手新盤,二手盤受制於按揭成數,首期支出龐大,即使運用按揭保險,400萬元以下的物業才能做到九成,連天水圍嘉湖山莊也可能沒有400萬元以下的物業,600元萬以上的物業,只能做到六成按揭,首期四成,即超過240萬元,對不少換樓人士做成困難,買家只能購買新盤,由發展商提供按揭,由他們把關審批,並不令人放心,這種趨勢非常不健康,但似乎情況在下半年只會持續。

 

世紀21奇豐物業顧問行

主席及行政總裁 李峻銘

世紀21奇豐物業顧問行主席及行政總裁
世紀21集團奇豐物業顧問行行政總裁,地產代理監管局專業發展委員會主席,香港學術評審局行業專家
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